פסק-דין בתיק ה"פ 29834-12-09

1.            תובענה לביטול זיקת הנאה רשומה על פי שטר מס' 118 מתאריך 2.4.1930 (להלן: " זיקת ההנאה"), לפיה כפופה חלקה 93 בגוש 3628 בנחלת יהודה, ראשון לציון לזכות מעבר מכיוון צפון לטובת חלקה 92 באותו גוש (להלן: " החלקות"). המבקש הוא חוכר של חלקה 93 בגוש 3628, המהווה מגרש בשטח של  564 מ"ר בנחלת יהודה ראשון לציון ( להלן: " חלקה 93" או " החלקה הכפופה"). המשיבים 1 ו-2 (להלן: " המשיבים") הם החוכרים של חלקה 92 בגוש 3628, המהווה מגרש בשטח של 737 מ"ר בנחלת יהודה ראשון לציון (להלן: " חלקה 92" או " החלקה הנהנית"). ביטולה של זיקת ההנאה הוא הסעד המבוקש היחיד בתובענה. המשיב 3 (להלן: " המנהל") הוא הבעלים של שתי החלקות.

רקע  וטענות הצדדים

טענות המבקש

2.            ייעודה של זיקת ההנאה בעת הרלוונטית בה נרשמה - בשנת 1930, היה לשמש דרך גישה רגלית לחלקה 92 דרך חלקה 93, כאשר באותם ימים לא היתה קיימת דרך או חלופה אחרת להגעה לחלקה 92. עוד נטען בתובענה כי זיקת ההנאה נרשמה מבלי שהיתה כל התייחסות למועדי השימוש, אופן השימוש, מקום השימוש המדויק ועוד.

3.            בעוד שעם השנים שונה המושג המשפטי "זיקת הנאה" באופן שנקבעו לו הגבלות הכרחיות, זיקת ההנאה בענייננו מעולם לא שונתה ונשארה חסרת מסוימות וללא הגדרות ברורות. זאת, למרות שתנאי פני השטח והתנאים הטופוגרפיים באזור השתנו באופן שמייתר כיום את הצורך בקיומה של זיקת ההנאה. כך, תב"ע רצ/1/50/7 שפורסמה למתן תוקף ביה"פ 4150 מיום 14.1.1993  (להלן: " תב"ע 1993") הסדירה דרך גישה ציבורית נאותה וראויה לחלקה 92 המייתרת את הצורך בזיקת ההנאה. דרך גישה זו השביחה  באופן ניכר את חלקה 92. בניגוד לכך, תב"ע 1993 הפקיעה 64 מ"ר משטח חלקה 93 וגרמה לכך שבמקום שהמבקש יוכל לבנות על חלקה זו שתי יחידות דיור הוא יכול לבנות כיום רק יחידת דיור אחת, בעוד שעל חלקה 92 שכאמור לא נפגעה מהתב"ע אלא מצבה רק שופר בעקבותיה, ניתן לבנות כיום שתי יחידות דיור.

4.            הלכה למעשה זיקת ההנאה מעולם לא הופעלה ומעולם לא שימשה את המטרה לשמה נועדה.

5.            שינויי התכנון שבוצעו מעמידים את המבקש במצב של קיפוח זכויות מהותי. המבקש פנה למשיבים בבקשה לבטל את זיקת ההנאה ללא היזקקות להכרעת בית המשפט ואלה סירבו, ובעקבות זאת הגיש ביום 24.12.2009 תובענה זו לביטול זיקת ההנאה בהתאם לסעיף 96 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן " חוק המקרקעין").

6.             נסיבות העניין מקיימות את תנאי סעיף 96 לחוק המקרקעין: שינויים שחלו בתב"ע החלה על החלקות, המאפשרים מחד גיסא גישה נוחה וראויה לחלקה 92 מבלי להיזקק לזיקת ההנאה והפוגעים מאידך גיסא בשטחו של המבקש בחלקה 93 וביכולת הבניה עליה. בנוסף, וועדות התכנון והבניה עומדות על כך שגישה ישירה לחלקה 92 תהיה רק באמצעות הדרך החדשה מצפון. על כן השארת זיקת ההנאה לטובת חלקה 92 מיותרת, וגורמת רק לנזק למבקש. קיומה של זיקת ההנאה במצב דברים זה גורמת מגבלות תכנון ושימוש בחלקה 93, והשארתה בתוקף גורמת לקיפוח ולהפחתת שווי חלקה 93 ביחס לחלקה 92.

7.            במאזן הנוחות ובבחינת מידתיות הפגיעה שבין שתי החלקות עולה כי השארת זיקת ההנאה פוגע באופן מהותי בחלקה 93 בעוד שביטול זיקת ההנאה לא יגרע משווי חלקה 92 ואופן השימוש בה.

טענות המשיבים

8.            התובענה מהווה ניסיון מאוחר וחסר תום לב של המבקש לבטל זכות חוקתית בת שמונים שנה שמהווה זיקת הנאה הכרחית ונחוצה של זכות למעבר, ממנה נהנית חלקה 92. המשיבים טוענים כי רכשו את החלקה בשנת 2008 וכי הרכישה בוצעה בהסתמך על קיומה של זיקת ההנאה, בלעדיה אין קיום אפשרי לניצול סביר של החלקה.

9.            לעומת המשיבים שרכשו את חלקה 92 רק בשנים האחרונות, המבקש חוכר את חלקה 93 עשרות בשנים ולפחות משנת 1976.  נקיטת הליך זה כעת נגועה בשיהוי ובחוסר תום לב.

10.        תכניות הבנייה המצויות לקראת שלב של קבלת היתר לבניית שתי יחידות דיור על החלקה, אשר אושרו במסגרת החלטת הוועדה המקומית מיום 29.10.2009, מסתמכות על קיומה של זיקת ההנאה.

11.        רק בשל פניית המשיבים למבקש בה הבהירו לו את הצורך לעשות שימוש בזיקת ההנאה, פנה הוא לראשונה ביום 14.10.2009 לוועדה המקומית והודיע כי בכוונתו לעתור לביטול זיקת ההנאה.

12.        לא ניתן לקבל את טענות המבקש לפיהן התייתרה זיקת ההנאה ובאשר להשלכותיה. לנוכח המבנה הטופוגרפי המיוחד של חלקה 92 והפרשי הגובה בין חלקה הצפוני לחלקה הדרומי, יש צורך בזיקת ההנאה ובקיום של שתי דרכי גישה לחלקה 92: האחת היא הדרך החדשה מצפון שתשרת את היחידה הצפונית, והשנייה מדרום באמצעות זיקת ההנאה דרך חלקה 93. בשל סיבה זו, גם הוועדה המקומית דרשה תכנון שיסתמך על קיומה של זיקת ההנאה.

13.        התועלת שתצמח למשיבים מקיומה של זיקת ההנאה גבוהה מהתועלת למבקש מביטולה. זיקת ההנאה אינה פוגמת מיכולתו של המבקש לנצל את מלוא זכויות הבניה על חלקה 93. בניגוד לטענת המבקש, גם בטרם הפקעת 64 המ"ר מחלקה 93 לא היה באפשרותו לבנות שתי יחידות דיור על חלקתו שכן שטח החלקה בטרם ההפקעה עמד על 564 מ"ר ואילו השטח המינימאלי לבניית שתי יחידות דיור הינו 600 מ"ר. על כן, בין אם תבוטל זיקת ההנאה ובין אם לאו יכול המבקש לבנות על חלקה 93 יחידת דיור אחת בלבד. כך, גם הסכם הפיתוח של המבקש עם המנהל משנת 2008 מתייחס לבניית יחידת דיור אחת בלבד על חלקה 93.

14.        המבקש בחר שלא לפנות בדרכים המקובלות ביחס להפקעה ולתכניות הבנייה ולא פעל בדרכים החוקיות העומדות לרשותו מול הוועדה המקומית. התב"ע עליה מתבסס המבקש בתביעתו היא תב"ע משנת 1993, קרי למבקש היו כ - 17 שנים לפעול לשם ביטול זיקת ההנאה בהתבסס על התב"ע האמורה.

15.        למשיבים הסכם פיתוח חתום מול המנהל וקבלת התובענה עלולה לסכן אותם בהפרת הסכם הפיתוח ואבדן החלקה. מנגד, המבקש לא החל מעולם בהליכי תכנון בקשר עם חלקה 93 ולכל הפחות מעולם לא נפתח ברשות התכנון תיק בניין לחלקה זו.

16.        המשיבים הסתמכו בקנייתם על קיומה של זיקת הנאה, והיא אף גולמה במחיר ששילמו עבור הנכס. ללא זיקת ההנאה לא היו המשיבים רוכשים את החלקה שכן לא היו רואים בכך כל כדאיות כלכלית.